Bei fehlerhaften Flächenangaben im Mietvertrag kommt es häufig zum Streit zwischen Vermieter und Mieter. Erst sofern die tatsächliche Fläche, um mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche abweicht, waren nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die vertraglich geschuldeten Leistungen anzupassen beziehungsweise Gewährleistungsrechte des Mieters begründet. An dieser Beurteilung änderte auch die Angabe einer „Ca." - Mietfläche nichts.1
Der Bundesgerichtshof korrigierte mit seinem Urteil vom 25.11.2020, Az.: XII ZR 40/19 seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine negative Abweichung von unter 10 % als unbeachtlich galt. Nach der genannten Entscheidung kann auch eine geringere Flächenabweichung bei Gewerbemietverträgen eine Mietminderung rechtfertigen. Allerdings muss ein konkreter Nachweis erbracht werden, dass eine Beeinträchtigung durch die kleinere Fläche besteht.
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hat der Bundesgerichtshof seine 10 % - Rechtsprechung schon vor längerem aufgegeben. Die Betriebskosten sind nach der tatsächlichen Fläche abzurechnen. Die vereinbarte Fläche ist hier nicht von Bedeutung.3
Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Mietfläche ist jedoch nicht auszugehen, wenn die Parteien in dem Mietvertrag klargestellt haben, dass Räumlichkeiten unabhängig von der tatsächlichen Größe als Bestand angemietet werden. Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 10.11.2010 so entschieden und sogar bei einer Flächenabweichung von 21,54 % eine Mietminderung abgelehnt.2
Deshalb schlagen wir Ihnen vor, in Ihren Gewerberaummietverträgen nachfolgende Klausel zu verwenden.
1 vgl. dazu BGH Urteil vom 23.06.2010, AZ: VIII ZR 256/09 in: NJW 2010, S. 2648
2 vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2010, AZ: VIII ZR 306/09 in: NJW 2011, S. 220
3 vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII Zeitraum 220/17
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